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'''Schönheitsreparatur''' ist ein Ausdruck im oder der Vermieter.

Begriff der Schönheitsreparaturen

Nach deutschem Recht gibt es eine gesetzliche Definition der ''Schönheitsreparaturen'' bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum in der II. BV (?Zweite Berechnungsverordnung?). Diese Vorschrift wird nach allgemeiner Auffassung auch bei freifinanziertem Wohnraum für die Auslegung des Begriffes ?Schönheitsreparaturen? herangezogen.<ref name="BGH VII ZR 48/09"></ref>

?Abs.?4 Satz?3 II.?BV definiert Schönheitsreparaturen wie folgt:
{{Zitat

 |Text=Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.}}

Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Schönheitsreparatur.

Daneben gibt es landesspezifische Regelungen für Dienstwohnungen.<ref name="schönkbk">Zum Beispiel im Freistaat Bayern die Schönheitsreparaturenbekanntmachung vom 18. Juni 2014 (FMBl Nr. 9/2014 S. 142 vom 8. August 2014)</ref>

Das Abschleifen des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Auch das Versiegeln eines Parketts oder Außenanstriche von Türen und Fenstern fallen nicht unter die Klausel von Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten gehören zu den Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter durchzuführen hat.<ref name="BGH VII ZR 48/09" />

Verpflichtung zur Durchführung (gesetzliche Regelung)

Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß BGB umfasst.

Verpflichtung zur Durchführung (vertragliche Vereinbarung)

Die eben genannte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist aber abdingbares Recht und kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Dies ist gängige Praxis, so dass der Bundesgerichtshof dies mittlerweile sogar für eine Verkehrssitte hält, ohne vom Erfordernis einer gesonderten Vereinbarung abzuweichen.

Grob heißt dies: Nur wenn sich im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung findet, Schönheitsreparaturen also nicht erwähnt sind, oder wenn die vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Prinzipiell kann diese Verpflichtung aber auch nur teilweise (wirksam) auf den Mieter übertragen worden sein.

Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen sind häufig. Das liegt vor allem daran, dass sich in den Mietverträgen eine Vielzahl verschiedener und mitunter schwer verständlicher Klauseln hierzu finden. Grundsätzlich kann die vertragliche Vereinbarung aber sowohl durch eine für den Einzelfall geschaffene Vereinbarung (Individualabrede) oder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) (meist in der Form von formularmäßig vorformulierten Klauselverträgen) geschehen.

Insbesondere Vereinbarung in einer Individualabrede

Die Regelung der Schönheitsreparaturen außerhalb von AGB im Rechtssinne ist selten Thema von Rechtsstreitigkeiten.

Verpflichtet sich der Mieter beispielsweise, nachträglich die Endrenovierung durchzuführen, so kann diese Regelung nach der Rechtsprechung<ref name="VIII ZR 71/08 (Leitsatz)"></ref> geschieht.

Insbesondere Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Meist sind die Mietverträge als Formularmietverträge ausgestaltet und sind somit Allgemeine Geschäftsbedingungen im Rechtssinne (also im Sinne der BGB).

Ein Teil der Rechtswissenschaft hält allgemein die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein für unwirksam, weil damit von ''wesentlichen Grundgedanken'' der (oben genannten) gesetzlichen Regelung abgewichen werde Abs.?2 Nr.?1 BGB. Die Abwälzung wäre demnach nur durch individualvertragliche Vereinbarung möglich. Diese Auffassung wird aber insbesondere von der Rechtsprechung nicht geteilt.

Die meisten Formularmietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, typischerweise
  • beim Einzug in die Wohnung,
  • während der Laufzeit des Mietvertrags
  • und beim Auszug.

Beileibe nicht jede der verwendeten Klauseln ist wirksam. So ist der Mieter beispielsweise nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen. Er kann das auch selbst machen, muss die Arbeiten aber in fachmännischer Weise ausführen, das heißt so, wie sie auch ein Maler technisch erbringen würde. Eine diesbezügliche Verpflichtung in einem Formularvertrag wäre unwirksam.

?Starrer Fristenplan?

In der jüngeren Zeit waren vor allem Abreden im Streit, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten ''Fristenplanes'' Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Die Rechtsprechung versagt aber zunehmend sogenannten ''starren Fristenplänen'' in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Geltung, weil sie den Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligen im Sinne von Abs.?1 BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit.

Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre (sogenannter ''Summierungseffekt'', auch bei Zusammentreffen von Individual- und Formularklauseln; aber auch ''Verstoß gegen das Transparenzgebot'' in AGB, wenn die Regelung widersprüchlich ist oder wenn sie so umfangreich und verworren ist, dass der durchschnittliche Mieter gar nicht mehr erkennen kann, wann er überhaupt renovieren soll). Der BGH lehnt die so genannte geltungserhaltende Reduktion einer solchen Renovierungs-Klausel in ständiger Rechtsprechung ab und Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen objektiv auszulegen.

Ein starrer Fristenplan enthält stets Formulierungen wie ''spätestens?, mindestens?, innerhalb?, übliche Fristen?''. Unwirksam ist etwa die Klausel, wonach der Mieter renovieren müsse, ''?wenn erforderlich ?, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre?''.

Bei der Feststellung, ob ein ?starrer? Plan vorliegt, ist aber Vorsicht geboten. Beispielsweise wurde die Klausel, wonach Schönheitsreparaturen ''?in der Regel ?spätestens nach drei (fünf?) Jahren??'' geschuldet werden, von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf Das Gericht stellte sich auf den Standpunkt, der durchschnittlich verständige Mieter sei in der Lage zu erkennen, dass eine Renovierung nur zu erbringen sei, wenn der normale Abnutzungsgrad überschritten ist. Die Verpflichtung trete eben nur ?in der Regel? nach Ablauf bestimmter Zeiträume ein, nicht jedenfalls. Die unterschiedliche Auslegung der Bestimmung durch zwei verschiedene Gerichte führte nicht zur Anwendung der Unklarheitenregelung in Abs.?2 BGB.

Wirksam ist auch eine Vereinbarung, die den Mieter zwar starr nach Ablauf fester Fristen zur Renovierung verpflichtet, jedoch die Einschränkung enthält, dass der Vermieter die Renovierungsfristen zu verlängern hat, wenn der Zustand der Wohnung dies rechtfertigt.

Gültig sind meist Regeln, die mit ?etwa? oder ?in der Regel? arbeiten. Jedoch rät ein Teil des Schrifttums mittlerweile Vermietern von der Verwendung derartiger Formulierungen überhaupt ab, weil die Rechtsprechung zur Wirksamkeit starrer Fristen schwer vorhersehbar sei.

?Abgeltungsklauseln?

Oftmals wurden sogenannte ''Abgeltungsklauseln'' oder ''Kostenquotenklauseln'' mit Fristenplänen kombiniert. Es handelt sich dabei um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten. Diese sollen sich aus einem Kostenvoranschlag ergeben. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur ein, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist.

Seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 242/13) sind solche Abgeltungsklauseln grundsätzlich unwirksam. Auch Rückforderungen an den Vermieter für bereits geleistete Zahlungen sind innerhalb einer 6-Monats-Frist möglich. Klauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen, die vom Mieter beim Einzug renoviert wurden und zusätzliche Renovierungsklauseln beinhalten sind ebenso unwirksam (18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).

?Farbwahlklauseln?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Juni 2008 entschieden, dass sogenannte Farbwahlklauseln in formularmäßigen Wohnraummietverträgen grundsätzlich unzulässig sind.

?Tapetenklausel?

Nach dem BGH-Urteil vom 5. April 2006 sind vorformulierte Klauseln unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen.

Handwerkerklausel ?ausführen zu lassen?

Lautet die Schönheitsreparaturklausel: ?Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.?B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen ??, so ist sie unwirksam. Diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts (?ausführen zu lassen?) jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden.

Prozessuales

Sind die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen (3 Jahre für Küche, Bad, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und Flure, 7 Jahre für Nebenräume) spricht eine Vermutung dafür, dass die Wohnräume renovierungsbedürftig sind. Dann muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung tatsächlich nicht renovierungsbedürftig ist. Verlangt der Vermieter die Renovierung vor Ablauf der Fristen, trifft den Vermieter die Pflicht, die Renovierungsbedürftigkeit nachzuweisen.

Besonderheiten bei der Geschäfts- bzw. Gewerberaummiete

Auch bei der Geschäftsraummiete ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet, </ref>

Rechtsfolgen unwirksamer Renovierungsklauseln

Ist die Renovierungsklausel unwirksam, fällt der Vertrag auf die gesetzliche Regelung nach BGB zurück.

Aufwendungsersatz für den Mieter

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Renovierungsklausel aus, kann ihm ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen.

Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?

Unklar (und im Schrifttum strittig) war, ob der Vermieter bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Miete erhöhen kann. Nach dem Wortlaut eines früheren Urteils des Bundesgerichtshofs werde die Übernahme der Schönheitsreparaturen dadurch kompensiert, dass die Parteien eine geringere Miete vereinbaren. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, entfiele der Grund für die geringere Miete. Deshalb wurde von Teilen der Lehre eine Erhöhung der Miete für rechtmäßig gehalten,<ref> BGB.

In dem Urteil<ref name="VIII ZR 181/07">Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Juli 2008, Az.: VIII ZR 181/07 (PDF; 94?kB), Leitsatz und Absatz 10ff.; zusammengefasst in: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 131/2008.</ref> vom 9. Juli 2008 hat der Bundesgerichtshof es jedoch abgelehnt, dass eine Mieterhöhung allein auf den Wegfall einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gestützt werden könne. Die Angemessenheit einer Mieterhöhung sei bei nicht preisgebundenem Wohnraum nur an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu messen.

Weblinks

Literatur

  • {{Literatur
   |Autor=Friedemann Sternel
   |Titel=Mietrecht aktuell
   |Auflage=4
   |Verlag=Dr. Otto Schmidt
   |Ort=Köln
   |Datum=2009
   |ISBN=978-3-504-45015-1
   |Kapitel=Schönheitsreparaturen
   |Seiten=1166?1266}}

  • {{Literatur
   |Autor=Norbert Eisenschmid
   |Titel=Schönheitsreparaturen
   |Sammelwerk=WuM
   |Datum=2010
   |Seiten=459?470}}

Einzelnachweise