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'''Schönheitsreparatur''' ist ein Ausdruck im oder der Vermieter.

Begriff der Schönheitsreparaturen

Nach deutschem Recht gibt es eine gesetzliche Definition der ''Schönheitsreparaturen'' bei über in der (?Zweite Berechnungsverordnung?). Diese Vorschrift wird nach allgemeiner Auffassung auch bei freifinanziertem für die Auslegung des Begriffes ?Schönheitsreparaturen? herangezogen.

Gesetzliche Verpflichtung des Vermieters

Der Vermieter muss den Zustand des Mietobjekts aufrechterhalten, um einen vertragsgemäßen Zustand gemäß zu gewährleisten. Wurde die Wohnung an den Mieter renoviert übergeben, muss der Vermieter die notwendigen Schönheitsreparaturen durchführen.

Vertragliche Abwälzung auf den Mieter bei Wohnraum

Die eben genannte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist aber und kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Dies ist gängige Praxis, so dass der dies mittlerweile sogar für eine hält, ohne vom Erfordernis einer gesonderten Vereinbarung abzuweichen.

Grob heißt dies: Nur wenn sich im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung findet, Schönheitsreparaturen also nicht erwähnt sind, oder wenn die vertragliche Vereinbarung ist, ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Prinzipiell kann diese Verpflichtung aber auch nur teilweise (wirksam) auf den Mieter übertragen worden sein.

Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen sind häufig. Das liegt vor allem daran, dass sich in den Mietverträgen eine Vielzahl verschiedener und mitunter schwer verständlicher Klauseln hierzu finden. Grundsätzlich kann die vertragliche Vereinbarung aber sowohl durch eine für den Einzelfall geschaffene Vereinbarung () oder durch (AGB) (meist in der Form von formularmäßig vorformulierten Klauselverträgen) geschehen.

Insbesondere Vereinbarung in einer Individualabrede

Die Regelung der Schönheitsreparaturen außerhalb von AGB im Rechtssinne ist selten Thema von Rechtsstreitigkeiten.

Verpflichtet sich der Mieter beispielsweise, nachträglich die durchzuführen, so kann diese Regelung nach der Rechtsprechung<ref name="VIII ZR 71/08 (Leitsatz)"></ref> geschieht.

Insbesondere Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Meist sind die Mietverträge als Formularmietverträge ausgestaltet und sind somit im Rechtssinne (also im Sinne der BGB).

Ein Teil der halten allgemein die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein für unwirksam, weil damit von ''wesentlichen Grundgedanken'' der (oben genannten) gesetzlichen Regelung abgewichen werde  BGB ergeben.

Die meisten Formularmietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, typischerweise
  • beim Einzug in die Wohnung,
  • während der Laufzeit des Mietvertrags
  • und beim Auszug.

Beileibe nicht jede der verwendeten Klauseln ist wirksam. So kann der Mieter beispielsweise nicht verpflichtet werden, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass er die Arbeiten selbst in fachmännischer Weise ausführt, das heißt so, wie sie auch ein Maler technisch erbringen würde. Eine diesbezügliche Verpflichtung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Für die Wirksamkeit einer solchen Klausel gilt grundsätzlich, dass der Mieter durch die Schönheitsreparatur den Zustand der Wohnung bei Einzug wiederherstellt. Die Klausel ist somit unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert vom Vermieter an den Mieter übergeben wurde. Entscheidend ist nicht, dass eine Renovierung tatsächlich stattgefunden hat. Die Wohnung muss den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung (ohne erhebliche Gebrauchsspuren) haben. Soll trotz fehlender Renovierung eine wirksame Klausel vereinbart werden, muss der Vermieter eine Ausgleichszahlung oder anderweitige Ausgleichsleistung erbringen, damit die Wohnung als renoviert gilt.

?Starrer Fristenplan?

In der jüngeren Zeit waren vor allem Abreden im Streit, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten ''Fristenplanes'' Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Die Rechtsprechung versagt aber zunehmend sogenannten ''starren Fristenplänen'' in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Geltung, weil sie den Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligen im Sinne von Abs. 1 BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit.

Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre (sogenannter '''', auch bei Zusammentreffen von Individual- und Formularklauseln; aber auch ''Verstoß gegen das Transparenzgebot'' in AGB, wenn die Regelung widersprüchlich ist oder wenn sie so umfangreich und verworren ist, dass der durchschnittliche Mieter gar nicht mehr erkennen kann, wann er überhaupt renovieren soll). Der BGH lehnt die so genannte einer solchen Renovierungs-Klausel in ständiger Rechtsprechung ab und Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen objektiv auszulegen.

Ein starrer Fristenplan enthält stets Formulierungen wie ''spätestens?, mindestens?, innerhalb?, übliche Fristen?''. Unwirksam ist etwa die Klausel, wonach der Mieter renovieren müsse, ''?wenn erforderlich ?, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre?''.

Ein zulässiger flexibler Fristenplan kann folgende Formulierungen enthalten: ?im Allgemeinen?

Die Fristen müssen auch bei einem flexiblen Fristenplan den üblichen Fristen entsprechen.

?Abgeltungsklauseln?

Oftmals wurden sogenannte ''Abgeltungsklauseln'' oder ''Kostenquotenklauseln'' mit Fristenplänen kombiniert. Es handelt sich dabei um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten. Diese sollen sich aus einem Kostenvoranschlag ergeben. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur ein, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist.

Seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 242/13) sind solche Abgeltungsklauseln in jedem Fall unwirksam.

?Farbwahlklauseln?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Juni 2008 entschieden, dass sogenannte Farbwahlklauseln in formularmäßigen Wohnraummietverträgen grundsätzlich unzulässig sind.

?Tapetenklausel?

Nach dem BGH-Urteil vom 5. April 2006 sind vorformulierte Klauseln unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen.

Prozessuales

Sind die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen (3 Jahre für Küche, Bad, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und Flure, 7 Jahre für Nebenräume) gehen einige Gerichte von einer aus, dass die Wohnräume renovierungsbedürftig sind.

Besonderheiten bei der Geschäfts- bzw. Gewerberaummiete

Auch bei der ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet, </ref>

Rechtsfolgen unwirksamer Renovierungsklauseln

Ist die Renovierungsklausel unwirksam, fällt der Vertrag auf die gesetzliche Regelung nach BGB zurück.

Aufwendungsersatz für den Mieter

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Renovierungsklausel aus, kann ihm ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen.

Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?

Unklar (und im Schrifttum strittig) war, ob der Vermieter bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Miete erhöhen kann. Nach dem Wortlaut eines früheren Urteils des Bundesgerichtshofs werde die Übernahme der Schönheitsreparaturen dadurch kompensiert, dass die Parteien eine geringere Miete vereinbaren. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, entfiele der Grund für die geringere Miete. Deshalb wurde von Teilen der Lehre eine Erhöhung der Miete für rechtmäßig gehalten,<ref> BGB.

In dem Urteil<ref name="VIII ZR 181/07">Bundesgerichtshof, (PDF; 94 kB), Leitsatz und Absatz 10ff.; zusammengefasst in: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung .</ref> vom 9. Juli 2008 hat der es jedoch abgelehnt, dass eine Mieterhöhung allein auf den Wegfall einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gestützt werden könne. Die Angemessenheit einer Mieterhöhung sei bei nicht preisgebundenem Wohnraum nur an der ortsüblichen zu messen.

Weblinks

Literatur

  • {{Literatur
   |Autor=Friedemann Sternel
   |Titel=Mietrecht aktuell
   |Auflage=4
   |Verlag=Dr. Otto Schmidt
   |Ort=K�ln
   |Datum=2009
   |ISBN=978-3-504-45015-1
   |Kapitel=Sch�nheitsreparaturen
   |Seiten=1166?1266}}

  • {{Literatur
   |Autor=Norbert Eisenschmid
   |Titel=Sch�nheitsreparaturen
   |Sammelwerk=WuM
   |Datum=2010
   |Seiten=459?470}}

Einzelnachweise